부동산 투자할 때 꼭 알아야 할 "일시적 1가구 2주택 비과세"
부동산 투자의 꽃은 바로 절세, 비과세에 있습니다.
부동산이 몇 채씩 있는 다주택자라면 일시적 1가구 2 주택을 지키지 않아도 괜찮겠지만
가지고 있는 재산이 아파트 한채가전부인 사람이라면
비과세는 재산을 불릴 수 있는 가장 좋은 방법일 수 있습니다.
우리가 흔히 알고 있는 가장 기본적인 법칙은
바로 1,2,3법칙입니다.
1. 기존 A주택을 취득하고 1년 이상이 지난 뒤 새로운 주택B를 취득
2. 이전A주택은 2년 이상 보유한 상태에서
3. 새로운 주택 B를 취득한 날짜로부터 3년 이내에 이전 주택을 처분
조정 지역이라면 2년 거주의 조건이 붙지만
그게 아니라면 가장 기본적인 법칙이 바로 위의 법칙입니다.
(저의 경우 조정지역일 때 주택을 구입하여 2년 거주를 할 계획입니다.ㅠㅠ)
하지만 제가 이번에 설명할 비과세 요건은
바로 재건축, 재개발일 경우입니다.
저의 경우에는 남편과 함께 오래된 재건축 예정 아파트를 구매하였습니다.
신축을 사고 싶지만 너무나도 높은 집값으로 시간이 좀 더 걸리더라도
재건축 아파트를 사고 나중에 완공이 되면 입주를 하자라고 목표를 세웠기 때문입니다.
현재 부모님 명의의 집에 부모님과 함께 거주하기에 가능한 목표였습니다.
그러다가 부모님 집을 팔게 되었고 저희는 다시 한번 계획을 세웠습니다.
만약 새로운 집을 계약하게 된다면 더 이상 대출 상환여력이 힘든 부모님 대신
우리 명의의 집을 구매하자고 생각했고 비과세를 받을 수 있는 방법을 고민했습니다.
저희의 경우에는 재건축이 완공된 후에 입주를 할 것이기 때문에
1년 후 구매 후 2년 보유는 가능했지만 3년 안에 매도하는 조건이 되지 않았습니다.
하지만 이런 재건축, 재개발의 경우 그런 상황에 놓이는 경우가 많기 때문에
별도로 비과세 요건이 있었습니다.
그 조건은
첫째, 재건축/재개발 사업의 사업시행인가일 이후에 대체주택을 취득하여 1년 거주
둘째, 재건축/재개발로 새로 지어지는 주택이 완공된 후 2년 이내에 그 주택에 세대원 전원이 이사하여 1년 이상 거주
셋째, 대체주택을 재건축/재개발 완공되기 전 또는 후 2년 이내에 매도
(즉 앞뒤로 2년씩 총 4년 안에 매도)
소득세법 시행령 제156조 2에 따름 제156조의 2(주택과
국내에 1 주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1 주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 2008. 2. 29., 2008. 11. 28., 2010. 2. 18., 2012. 2. 2., 2014. 2. 21., 2018. 2. 9.>
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정 부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국 사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.
3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것
저희가 소유한 주택의 경우
20.4월에 사업시행인가를 받았고 저희는 올 8월에 신규주택을 등기하여 이사할 예정입니다.
아직 사업시행인가 단계기 때문에 최소 3,4년의 시간은 더 소요될 텐데 그 기간 동안 현재 집에 거주를 하고
이사를 할 시점에 대체주택을 팔 예정입니다.
이리저리 계산해봤지만 내야 되는 세금이 천만 원만 되어도 그 돈이면 무엇을 할 텐데라는 생각이 들어
부동산이든 주식이든 열심히 공부하여 절세할 예정입니다.