전,월세로 거주할 때 꼭 알고 있어야 하는 힘 - 확정일자

확정일자

- 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기

위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이때 그 날짜를 의미.

 

아마 실제로 받아본 적이 없는 경우는 있어도

대부분의 사람들이 들어본 적은 있을 것입니다.

 

본인 소유의 집이 없다면 전세나 월세 등으로

거주를 하여야하는데 이때 확정일자를 받아두어야 한다라고

심심찮게 얘기하기 때문입니다.

 

확정일자를 받아야 하는 가장 큰 이유는 우선변제권을

확보하기 위해서입니다.

 

 

우선변제권이란

- 주택 임대차 보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리

- 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때

그 경락대금에서 다른 후순위 권리자보다 먼저 배당받을 수 있는 권리

 

 

만약에라도 전, 월세로 거주하고 있는 집이 경매로 넘어가게 됐을 때

다음 순위의 권리자나 채권자들보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있도록

하는 것이 바로 이 우선변제권입니다

 

그럼 전입신고는 왜 해야 하는 것일까요?

바로 대향력을 얻기 위함입니다.

만약 거주하고 있는 집의 주인이 바뀌거나

혹은 나도 모르는 사이에 집이 팔리는 상황이 오더라도

바로 집을 비워줄 필요는 없습니다.

바로 전입신고와 점유로 대항력을 얻었기 때문입니다.

 

즉 세입자의 거주할 수 있는 권리를 보호해주는 것입니다.

 

그럼 여기에서 대항력은 어떤 것일까요?

말 그대로 대항력은 타인에게 대항할 수 있는 힘입니다.

 

대항력

◆ 성립요건  전입신고+점유

◆ 대항력의 효력 발생 시점 전입신고와 점유를 모두 마친 다음날 0시 기준

 

점유 시기를 특정하기는 어렵기 때문에 보통 이사하고 전입신고를 하므로

전입신고 한 날을 기준으로 합니다.

 

 

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확정일자의 경우

전입신고와 별개로 신청이 가능하므로

계약서를 작성한 시점에 일찍 받는 것을 추천드립니다.

효력은 두가지를 모두 하여야 발생하지만

꼭 같은 날에 받을 필요는 없습니다.

 

또한 확정일자는 계약 당사자가 아니더라도 받을 수 있습니다.

확정일자를 받을 계약서 원본과 방문하는 사람의 신분증만 있으면 처리가

가능합니다. 계약서상 물건지의 동주민센터에서만 가능하다는 점 꼭 알고 가세요.

 

확정일자는 거주지 관할 주민센터에서만 받을 수 있기 때문에

아무 곳이나 가면 안됩니다.

 

또한 확정일자의 장점은 전세권 설정등기와 다르게

비교적 저렴한 금액인 600원으로 가능합니다.

전세권 설정등기의 경우 확정일자에 비해

금액이 월등히 비쌉니다.

 

소액보증금에 대한 최우선 변제금과 우선변제금을 받을 수 있으며

보증금을 주지 않았을 때

전입신고와 화정 일자를 통해 대항력을 갖춘 임차인은

별도로 임대차 보증금 반환청구 소송 후 강제집행을 신청할 수도 있습니다.

 

확정일자	임대인의 동의 필요없음
	확정일자 비용 : 600원
	점유+전입신고+확정일자 요건 갖추어야 효력 발생
	구비서류 : 임대차계약서원본, 방문하는자의 신분증
	경매 발생 시 배당범위 : 토지와 건물가액에서 배당