분양권을 살 때 필요한 최소금액은? 분양권으로 내집마련하자.

분양권

- 주택을 취득할 수 있는 권리

 

분양권 다들 많이 들어보셨을 겁니다.

뉴스에서 로또 청약이니 로또 분양권이니 등등

재테크 수단으로도 많이 관심을 가지는 것 중에 하나입니다.

 

혹시 분양권을 구매하시는데에 

얼마가 필요하신지 아시나요?

 

혹시 저처럼 3억짜리 아파트라면

지금 당장 3억이라는 돈이

모두 필요하실거라고 생각하시진 않으셨나요?

 

대부분의 사회초년생이나

재테크나 부동산에 관심이 없으신 분이라면

아마 저처럼 분양권을 구매하는데

얼마나 드는지 모르셨을 분들도 많으실 겁니다.

 

저 또한 분양권에 관심이 많은데

그 큰 금액을 마련할 수 없으니

처음엔 알아볼 생각도 못했습니다.

 

요즘 트렌드가 신축을 많이 선호하다 보니

그만큼 분양권에 대한 관심도 그만큼

늘어나는 것 같습니다.

 

재개발이든 재건축이든

아파트를 새로 짓게 되면 분양이라는

제도를 통해서 저희들에게 아파트를 

가질 수 있는 기회를 줍니다.

제일 좋은 건 청약을 통해서

당첨이 되는 것이지만

그건 정말 하늘의 별따기라고 할 만큼

어려운 것입니다.

 

그래서 로또 분양, 로또 청약이라고도

하는 것입니다.

그럼 청약에 당첨되면

꼭 그 집에 무조건 들어가서 살아야 할까요??

 

대답은 NO입니다.

그렇기 때문에 분양권을 사고파는 행위가 일어나는데

그것을 분양권 전매라고 하고

현재 투기과열지구나 조정지역의 경우

그 분양권 전매제한이 좀 더 강화되어 있습니다.

 

다시 본론으로 돌아와서

분양권을 구매하기 위해 드는 돈은

보통 분양가의 10%인 계약금, 프리미엄, 확장비 계약금 정도로

구성되어있습니다.

 

대부분의 건설사들이

아파트 공급금액 및 납부일정을 알려주는데

보통 계약금 10% 중도금 60% 잔금 30%로 구성되어 있습니다.

 

잔금은 말 그대로 입주시점에 내면 되는 돈이고

중도금의 경우는 다 다르지만 무이자인 경우가 많습니다.

중도금의 경우 중도금 대출이 별도로 실행되는데

중도금대출 역시 가구마다 할 수 있는 한도가 정해져 있습니다.

 

이 역시 주택담보대출과 신용대출 등과는 별도로 이루어지니

신용등급이 어느 정도 되고 소득이 있고 그리고 다른 주택이 없다면

수월하게 진행되는 것 같습니다.

 

그렇기 때문에 3억 정도의 아파트라면

계약금은 10% 정도이기 때문에 약 3천만 원 정도입니다.

 

프리미엄이라 하면 사람들이 흔히 말하는 

피입니다.

그 아파트가 인기가 많은 아파트 거나 서울 아파트라면

프리미엄이 어떤 경우에는 분양가보다도 높은 경우가 있는데

그럴 경우에 로또 청약이라고 말을 하곤 합니다.

 

하지만 그런 경우가 아니라 지방의 아파트이거나

서울보다는 관심이 떨어지는 경우에는

초기에는 프리미엄이 그렇게 많이 안 붙는 경우도 많습니다.

몇백만 원일 경우도 있고 1~2천만 원인 경우도 있습니다.

그리고 이 프리미엄 역시 그때그때 상황마다 달라지는 것이다 보니

말 그대로 천차만별이라고 할 수 있습니다.

 

그리고 요즘 확장을 많이 하다 보니

확장비가 1000만 원이라고 하면 그것의 10프로인

금액을 또 초기에 내야 합니다.

 

즉 3억짜리 집이 있을 때 필요한 돈은

계약금 3천만 원 정도 그리고 프리미엄, 그리고 확장비 계약금 정도입니다.

(그리고 플러스 부동산 중개수수료 정도)

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그렇다면 이렇게 분양권을 취득하여 발생한

수익은 모두 다 받을 수 있는 것일까요?

분양권 역시 양도세가 발생합니다.

 

 

분양권 양도세율

• 1년 미만 50%
• 1년 이상~2년 미만 40%
• 2년 이상 기본세율(6~42%)

 

여기서 보유기간은 분양권인 상태를 말합니다.

주택으로 등기가 되면 다시 계산되는데 이때 조심해야 합니다.

주택이 완공되기 6개월 전에 구입을 하고

등기된 후에 1년 6개월을 거주하였다고 바로 기본세율로 

부과되는 것이 아닙니다.

 

분양권일 상태에서만 분양권 양도세율이 계산되고

입주하고 등기가 이루어지면 다시 계산되기 때문에 

조심하셔야 합니다.

 

 

혹시 입주권이라고 들어보셨나요?

분양권과 많이 비교되는 것 중에 하나인데

분양권과 많은 차이점이 있습니다.

그중 하나가 취득세 부분과 양도세 부분입니다.

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입주권

- 재개발, 재건축을 했을 때 새로 짓는 아파트에

조합원 자격으로 입주할 수 있는 권리

 

입주권 양도세율

• 1년 미만 40%
• 1년 이상 기본세율(6~42%) 

취득세 발생 4.6%

 

양도세율이 현재는 더 낮아

입주권이 좀 더 좋은 것이 아닐까라고 생각하실 수 도 있지만

조합원의 물건을 사는 것이기 때문에

초기 투자비용이 분양권에 비해 많이 나갑니다.

 

기존 건물의 감정평가금액, 추가분담금, 프리미엄 등

하지만 조합원 물건이기 때문에 이주비 대출을 그대로 받을 수 있고

일반분양에 비해 상대적으로 좋은 동, 호수를 선택할 수 있기 때문에

장단점이 있습니다.

 

(단 2021년부터 주택과 조합원 입주권도

분양권과 동일하게 양도세율 바뀜)

 

여기서 분양권은

취득세가 발생하지 않습니다.

 

분양권은 등기부등본에 등기가 된 아파트가 아닙니다.

취득세는 그 아파트를 취득할 수 있는 권리이지 아직 등기가 된

주택이 아니므로 취득세가 발생하지 않습니다.

 

그렇기 때문에 분양권은 위에서 제가 말씀드린 린데로

부동산 중개수수료나 초기 계약금, 프리미엄, 유상 옵션 계약금 정도만 

있으면 구매가 가능하다고 말씀드린 겁니다.

 

그럼 이만 분양권 구매할 때 드는 비용이었습니다.